合約﹙Contract﹚定義

5.1. 合約﹙Contract﹚定義
合約一般是指一份法律上認可和會被法庭強制執行的協議(Agreement)。
但是一般的協議(Agreement)，若法律上不予承認和執行的，郤不一定構成合約(Contract)。

5.2. 合約的形成 一份協議﹙AGREEMENT﹚，若要構成一份有約束力的合約﹙CONTRACT﹚，一般必須具備至少以下四個重要元素：－
a) 要約﹙OFFER﹚【其中一方發出要約，即列出交易條件】
b) 接納／受約﹙ACCEPTANCE﹚【要約為另一方接受】
c) 代價﹙CONSIDERATION﹚【每一方均要付出代價】
d) 受法律約束的意圖﹙INTENTION TO CREATE LEGAL RELATIONSHIP﹚ 【雙方均有訂立合約的法律意圖 】
1.1.1.
5.2.1. 要約
a) 要約(OFFER)為合約一方向另一方列出的交易條件，在另一方無條件地接受 它後，便可構成合約。 ² Offer : A提出要約﹙Offer﹚給B， 而B表示接受﹙Acceptance﹚， 便構成合約Contract。
b) “Offer”與“邀約﹙Invitation to treat﹚”的分別 在法律上，有一種情況看來十分像是一個要約
﹙OFFER﹚，但另一方即使 接受 它也不會構成合約。這個異例在法律上稱為
「邀約」﹙INVITATION TO TREAT﹚即邀請對方發出要約。

² Invitation to treat :
A邀請B提出要約﹙Offer﹚， B於是提出要約﹙Offer﹚給A， 而A之後表示接受﹙Acceptance﹚， 才構成合約Contract。

Example 1： 超級市場將標明價錢的貨品放在貨架上，只構成邀約，顧客認為滿 意，拿到收銀員柜檯上，才構成顧客向超級市場作出要約(OFFER)， 收銀員有權拒絕接受要約(例如因價錢有誤)。

Example 2: 在拍賣中，拍賣師喊出底價，只是邀約，並非要約，買家舉手承價， 方為要約，拍賣師下槌成為受約。

5.2.2. 接納﹙Acceptance﹚
a) 甲方向乙方發出要約後，乙方若要接納要約，以構成合約，其接納 ﹙ACCEPTANCE﹚必須為無條件性的﹙UNCONDITIONAL﹚。


b) 若乙方在接納的同時，要求加入或改變甲方的要約，在法律上而言，乙方並 不是接納，而是向甲方發出一個反要約﹙COUNTER-OFFER﹚。


c) 一旦發出反要約﹙COUNTER-OFFER﹚，它會即時摧毀原來甲方所發出的 要約 ﹙OFFER﹚，在此之後，乙方再不可以重新接納甲方原來的要約了。


d) 接納的行動，必須要為發出要約者所知悉﹙ACCEPTANCE MUST BE COMMUNICATED TO THE OFFEROR﹚，否則不能約束發出要約者。


e) 接納(ACCEPTANCE)一般用語言或文字作出，但亦可以用行為﹙CONDUCT﹚ 接納。
Example：懸賞尋狗，尋狗者尋得失犬後向懸賞者索取賞金。

5.2.3. 代價﹙Consideration﹚
a) 代價可以包括作出承諾或承擔責任，並非一定以金錢決定。

b) 合約任何一方作出容忍、受到損害、受到損失或承擔責任，而另一方因此而 獲得權利、利益、利潤或得益、均可以被視為付出代價論。

c) 代價可分成兩大類： (i) 即時履行的﹙Executed﹚ Example：買家即時付訂金購買物業
(ii) 承諾履行的﹙Executory﹚ 例：懸賞尋犬，懸賞者只是承諾付賞金﹙PROMISE TO PAY﹚，尋犬者 已付出勞力去尋找失犬。

d) 在構成合約前所付出的代價，不能用作後來構成的合約的代價﹙Past Consideration is No Consideration﹚。 Example：乙遇溺，甲見義勇為救了乙一命，事後乙承諾重酬甲壹仟萬元。若乙事 後反悔，甲不能以先前救人的行為作為後來乙作出承諾的代價。

e) 甲、乙兩方立約，只需要證明代價由甲付出而不必一定要付給乙，甲也可以 該合約約束乙。Consideration must move from THE promisee, but not necessarily to the promisor.
Example：乙承諾若甲付款給丙，乙將會出售物業予甲。



f) 代價只需 有償 而無需 等價 ﹙Consideration must be sufficient but need not BE adequate﹚。 Example：合約可以訂明以一支鉛筆換一隻馬。



5.2.4. 受法律約束的意圖﹙Intention to create legal relationship﹚

若被證實立約一方並無立約的法律意圖，有關協議將無約束力。一般情況下社交或家庭式協議中有關人等並無立約的法律意圖，在此等情況下需要將立約的法律意圖清晰建立。



Example： 因A應承請B吃阿一鮑魚，B因而請假一天，事後A爽約。B不能向A 追究因請假而受到的損失。 商業上的交易一般具有清晰立約意圖，但亦有例外情況，例如意向書“Letter of Intent”(有關合約)或安心書“Letter of Comfort”(有關Credit信貸)。



1.1.1. 5.2.5. 合約的形式Form of Contract

a) 合約的形式可說是多樣化的，它不一定只能以書面和文字構成。



b) 合約可以包括正式的和非正式的合約﹙formal and informal contracts﹚，明示的﹙express﹚和暗示的﹙implied﹚合約，口頭的﹙oral﹚和書面的﹙written﹚合約。



c) 合約亦可以分作普通形式簽署合約﹙contracts under hand ﹚和契約形式簽署的﹙contracts under seal ﹚



d) 其中某些合約，法例上規定必須以全部書面合約構成。 例：(1) 可轉讓票據，如支票



(2) 借據

5.3. 物業合約

5.3.1. 一般要素

a) 物業合約亦是合約的一種，需要存有形成合約的基本元素，即「要約」、「接 納」、「代價」及「受法律約束的意圖」。



b) 除上述基本元素外，關乎物業合約有一項特別的規定，就是合約必須以書面 構成。根據《物業轉易及財產條例》第3條規定，物業合約若不以書面構成， 法庭將不會受理因該物業合約而產生的糾紛。



5.3.2. 物業合約除要以書面構成外，其內容還需要符合一些特別規定 - 以書面訂明：合約各方、物業、價錢、特別條款、簽名。

故此，物業合約一般至少存有4P1S，方為有效：－

第一個 P - PARTIES （合約各方）

第二個 P - PROPERTY （物業）

第三個 P - PRICE （價錢）

第四個 P - PARTICULARS （特別條款，即其他重要的交易條款）